Zamislite da jednog jutra krenete do tavana da namestite satelitsku antenu, a tamo zateknete nova vrata s bravom. Ili da, hodajući ka unutrašnjem dvorištu, naletite na zid koji do juče nije postojao. I sve to jer je neki komšija odlučio da mu baš taj zajednički prostor zgrade – koji pripada svima – treba – za proširenje stana, za ostavu ili, još gore, za izdavanje trećim licima.
Mnogi bi, suočeni s takvim scenarijem, odmah rekli:
– Ma, pusti ga, ionako taj prostor niko ne koristi.
Ali prava istina je da taj prostor jeste vaš. I to isto koliko i komšijin ili bilo čiji drugi.
U Srbiji su zajednički delovi zgrada često izvor komšijskih trzavica, tajnih dogovora, ali i ozbiljnih pravnih zavrzlama. I zato smo odlučili da napravimo praktičan vodič kroz ono što zakon kaže, ali i kroz ono što se događa u stvarnom životu – da znate kako da zaštitite svoj deo zgrade, ili legalno koristite zajednički prostor ako imate za to dobar razlog.
Šta su uopšte zajednički delovi zgrade?
Mnogi misle da su zajednički delovi samo stepenište i lift. Ali zakon ih vidi daleko šire. Zajednički delovi zgrade su svi oni prostori i delovi konstrukcije koji nisu vezani samo za jedan stan ili lokal, već služe svim vlasnicima ili makar većini njih.
To uključuje:
- Hodnike, stepeništa, prolaze
- Tavan i podrum
- Krov, fasadu, temelje
- Zajedničke terase
- Skloništa, kotlarnice, vešeraje
- Biciklarnice, sušionice
- Instalacione šahte, instalacije
- Fasade i spoljašnje delove zgrade
Ali nemojte samo zapamtiti listu. Poenta je da su to prostori koje svi zajedno koristite ili koji služe da zgrada uopšte funkcioniše. Bez njih nema normalnog stanovanja.
Na primer: tavan možda sada nikome ne treba, ali sutra može da posluži za izolaciju, za zajedničku instalaciju optičkih kablova ili kao izlaz za servisere kad treba popraviti krov.
Zato zakon, u članu 8. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016 i 9/2020), jasno kaže:
„Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi.“
Drugim rečima – svi stanari su suvlasnici zajedničkih delova i niko ih ne može samovoljno prisvojiti.
Ali komšija kaže: “To nikome ne treba, koristiću – srediću, kome to smeta?”
Ovo je klasična rečenica kojom počinju svađe u zgradi. Na prvi pogled, možda i zvuči razumno. Ako je hodnik prazan, zašto ga ne pretvoriti u ostavu? Ako tavan propada, zašto ga ne zatvoriti i napraviti sobu?
Ali tu nastaje problem: to što nešto nije stalno u upotrebi ne znači da nema svoju funkciju ili potencijalnu vrednost za sve stanare.
Zakon ne dopušta samoinicijativno zauzimanje zajedničkog prostora i to nije samo „pravilo radi pravila“.
Zamislite sledeće situacije:
- Hodnik koji svi koriste pretvoren je u privatnu ostavu jednog stana. Ostali stanari sad moraju da se provlače ili ga obilaze.
- Tavan koji bi mogao služiti za novu termoizolaciju zatvoren je vratima, pa zgrada ne može obaviti radove bez komšijinog dopuštenja.
- Sklonište, predviđeno zakonom za zaštitu u slučaju rata ili vanrednog stanja, pretrpano je privatnim stvarima jednog stanara.
Čak i ako vi mislite da vam taj prostor nikada neće trebati, time ste ga zauvek izgubili, a da možda ni ne znate koliko vam znači za vrednost stana ili funkcionisanje zgrade.
Mogu li ja legalno kupiti ili koristiti zajednički prostor?
Da – moguće je. Ali samo po strogoj zakonskoj proceduri.
Prvi korak je odluka stambene zajednice. I to ne obična većina, već kvalifikovana. Član 44. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kaže:
„O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine dve trećine ukupnog broja glasova.“
To znači da ne možete samo dogovoriti s nekoliko komšija da vam daju tavan ili hodnik. Čak i ako imate većinu na sastanku, proverite:
- Koliko ljudi ima pravo glasa (računaju se samo vlasnici upisani u katastar).
- Koliko glasova je potrebno (2/3 svih, ne samo prisutnih).
- Da li je odluka zapisana u zapisniku i overena.
Tek kad se odluka donese, sklapa se ugovor između stambene zajednice i vas kao kupca ili korisnika. To je propisano članom 9. istog zakona:
„Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.“
Bez tog ugovora – sve je nelegalno.
Šta ako neko zauzme zajednički prostor bez dozvole?
Nažalost, ovo je najčešći slučaj u praksi. Hodnici pretvoreni u ostave, tavani zaključani, delovi dvorišta ograđeni za privatno korišćenje. I tu je zakon potpuno jasan.
Član 23. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i dr.) kaže:
„Suvlasnik ne može bez saglasnosti ostalih suvlasnika raspolagati određenim delom zajedničke stvari.“
Šta to znači u stvarnosti?
- Prvo probajte mirnim putem. Obavestite upravnika ili skupštinu. Nekad ljudi stvarno misle da to mogu da urade.
- Ako nema reakcije, tražite da upravnik pismeno upozori komšiju da ukloni sve što je zauzeo.
- Ako se ni tada ništa ne desi, pozovite građevinsku inspekciju. Ona prema članu 127. Zakona o planiranju i izgradnji ima pravo da naloži vraćanje prostora u prvobitno stanje ili uklanjanje nelegalnih pregrada.
- Ako inspekcija ne reaguje ili je problem složen, ostaje vam sudski put. Možete pokrenuti tužbu za zaštitu prava svojine ili za uklanjanje nelegalne dogradnje.
Bitno je znati da niko ne može “prisvojiti” deo zajedničkog prostora samo zato što ga koristi duže vreme. Kod zajedničke svojine ne postoji institut „doseljenja“ (sticanja vlasništva kroz dugotrajnu upotrebu).
Pravo preče kupovine – zašto postoji?
Čak i ako skupština odluči da se deo zajedničkog prostora proda, zakon je propisao pravo preče kupovine. To je zato da se zajednički prostor ne otuđi od zgrade, odnosno da ga kupi neko ko u toj zgradi živi ili radi.
Član 13. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada kaže:
„Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja.“
Zamislite, recimo, da zgrada želi da proda deo podruma. Prvo se ta ponuda daje vlasnicima stanova ili lokala. Ako ih više želi isti prostor:
- Prednost imaju oni čiji stanovi se graniče s tim prostorom.
Zato što je prirodno da im je taj prostor funkcionalno najkorisniji. - Ako ih je više, prednost ima onaj ko planira da prostor koristi za stanovanje, a ne za magacin ili posao.
- Ako i tada ima više zainteresovanih, prednost ima onaj sa većim brojem članova domaćinstva.
Ako se niko ne javi, skupština može odlučiti da prostor proda trećem licu. Ali i tada zakon traži ugovor i ispunjenje svih uslova.
Obaveštenja na tabli – prava i zamke
Zakon, u članu 43. Zakona o stanovanju, dopušta da se obaveštenje o sednici okači na oglasnu tablu minimum tri dana pre sastanka. Ali ovde nastaje veliki problem.
Mnogi stanari uopšte ne žive u zgradi. Izdaju stan ili rade u inostranstvu. Ako niko ne javi vlasnicima da je bila sednica, oni ni ne znaju da je odlučeno da neko otkupi tavan ili hodnik.
Da stvari budu zanimljivije, član 44. dopušta elektronsko glasanje, ali zakon ne obavezuje upravnika da sve vlasnike obavesti i elektronskim putem. Zbog toga se često dešava da sednicama prisustvuje mala grupa ljudi, koja donosi odluke za celu zgradu.
Zato je u praksi najbolje insistirati da upravnik obaveštava sve vlasnike i mejlom, ili poštom, posebno kad je reč o raspolaganju zajedničkim prostorom.
Može li zauzimanje nekad biti korisno?
Zvuči paradoksalno, ali ponekad može. Na primer:
- Komšija hoće da zatvori zajedničku terasu da spreči prokišnjavanje.
- Neko želi da uloži novac u uređenje podruma za prostoriju za bicikle.
- Stanar predlaže da napravi toplotnu izolaciju tavana, o svom trošku.
U takvim slučajevima, vredi razmotriti predlog, jer može koristiti celoj zgradi. Ali uvek kroz proceduru, uz odluku skupštine i ugovor, kako se sutra ne bi pojavili novi problemi – npr. komšija koji sutra zahteva da mu se isplati ulaganje jer prostor „sada više vredi“. Međutim, ovde postoji jedan važan detalj – vlasnici moraju da daju saglasnost da budu obaveštavani putem e-maila. Naime, upravnik ne zna da li će se neko od stanara, čisto reda radi, žaliti zbog uznemiravanja. I to zaista može predstavljati ozbiljnu pretnju. Zato, upravnici – budite oprezni!
Zajednički prostor – vaša imovina koju ne smete olako da date
Zajednički delovi zgrade nisu samo „ničiji prostori“ koje možete da date ili prodate bez razmišljanja. Oni su deo imovine svih vas. Hodnici, tavani, krovišta – sve to utiče na cenu vašeg stana, na mogućnost održavanja zgrade i na kvalitet života.
Ako neko komšijski „zagrabi“ zajednički prostor, zapamtite – to je isto kao da vam uđe u stan i uzme vam sobu.
Zakon vam stoji na raspolaganju. A najbolja zaštita je zajedništvo stanara, dobar profesionalni upravnik i transparentna komunikacija. Jer – zgrada je onoliko dobra koliko su njeni stanari složni i informisani.
Izvori:
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016, 9/2020), čl. 2, 8, 9, 13, 43, 44, 90
Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i dr.), čl. 23
Zakon o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 132/2014, 145/2014, 83/2018 i dr.), čl. 127
