Kada stambena zajednica ne izabere upravnika u zakonskom roku, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada prepoznaje rešenje – prinudnog profesionalnog upravnika. Ovaj upravnik se ne pojavljuje samovoljno, već – po nalogu– komunalni inspektor donosi rešenje (član 125, stav 4.) , a postavlja organ jedinice lokalne samouprave. Ipak, kada prvi račun iz Infostana stigne sa stavkom „upravnik“, deo stanara se pobuni, smatrajući da je reč o grešci ili prevari.
Međutim, istina je da je takva naplata zakonski utemeljena, a svaka stavka na računu rezultat je prethodno odobrene odluke.
Ko postavlja prinudnog upravnika i na osnovu čega?
Prinudnog upravnika postavlja lokalna samouprava, po zahtevu vlasnika posebnog dela ili po rešenju komunalnog inspektora – i to u slučaju kada stambena zajednica u propisanom roku nije izabrala upravnika. Da bi stambena zajednica izbegla plaćanje kazne, a koja je vezana za deo zakona o “prekršaju stambene zajednice ako:
„se nakon propisanog rešenjem inspektora ne izvrši upis u registar stambenih zajednica, odnosno ne registruje upravnika stambene zajednice u skladu sa članom 40. stav 4.“ (Zakon o stanovanju, čl. 133, tačka. 1).
Nakon toga lokalna samouprava izabere profesionalnog upravnika – dostavljajući upravniku rešenje. Rešenje o postavljenju profesionalnog upravnika sadrži i uputstvo da on mora da donese model odluke o održavanju, uz poštovanje gradske odluke o minimalnim iznosima.
Model odluke i kontrola registratora
Nakon postavljenja, upravnik ne može jednostrano odlučiti o iznosima koje će stanari plaćati. On mora izraditi Model odluke o visini naknade za tekuće i investiciono održavanje, koji zatim podnosi registratoru na odobrenje.
„Prinudno postavljeni profesionalni upravnik… predlaže visinu naknade u skladu sa aktom jedinice lokalne samouprave, a na osnovu koje registrator daje saglasnost.“ (Zakon o stanovanju, čl. 64, st.1 i 3)
Grad Beograd je doneo konkretnu Odluku o minimalnim iznosima koju svi prinudni upravnici moraju da poštuju.
Šta propisuje Odluka Grada Beograda?
Odluka o kojoj je reč jasno navodi sledeće minimalne iznose:
- „Visina iznosa mesečne naknade za tekuće održavanje iznosi od 5 do 10,00 dinara po kvadratnom metru korisne površine stana ili poslovnog prostora… u zavisnosti od zone.“
- „Ukoliko je upravnik postavljen prinudno, visina naknade ne može biti manja od cene koju propisao Grad Beograd.“
To znači da nijedan upravnik ne može samoinicijativno odrediti „nižu“ cenu, čak i ako bi želeo da „izađe u susret“ stanarima – zakon mu to ne dozvoljava. Ili ako bi neko pomislio: a šta ako upravnik “mrzi” stanare pa hoće da im poveća iznos za održavanje?! Ni to ne može, jer Infostan kontroliše postupak prijave – kako bi se zaštitili od eventulanih komplikovanih procedura i pritužbi.
Infostan: prenos odluke u naplatu
Kada registrator odobri model odluke, profesionalni upravnik dostavlja dokumentaciju Infostanu, koji zatim uvrštava trošak održavanja u mesečne račune. Infostan ne sprovodi nikakvu posebnu analizu – on samo postupa po rešenju i odobrenim iznosima.
„Naplate koje se sprovode preko Infostana zasnivaju se na pravosnažnim i odobrenim aktima koje upravnici dostavljaju uz odgovarajuću dokumentaciju.“ (Iz uputstva Infostan Tehnologije d.o.o.).
Zato, kada stanarima stigne račun, to je rezultat zakonske procedure – ne proizvoljna volja upravnika.
Reakcije stanara: otpor ili nesporazum?
Mnogi stanari nisu upoznati sa procedurama. Kada vide novu stavku, posegnu za brzopoteznim zaključcima: „ovo nije legalno“, „nismo glasali“, „upravnik je sam sebe ubacio“. U stvarnosti, takve tvrdnje ne stoje.
Najčešće, u zgradama u kojima dominiraju snažne ličnosti koje nisu za saradnju, nastaje klanovski otpor. Neki stanari žele da sve ostane kao što je bilo – bez održavanja, bez ulaganja, bez obaveza.
Ali dok zajednica ne izabere svog upravnika, prinudni upravnik ostaje zakonski predstavnik zgrade.
„Profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.“ (Zakon o stanovanju, čl. 57, st. 5).
Pozitivni primeri: kada zgrada prihvati upravnika
U mnogim slučajevima, zgrade koje su isprva imale otpor prema prinudno postavljenom upravniku, kasnije ga biraju kao svog. Razlog? Počinju da vide rezultate:
- Pokrenuti neki radovi;
- Stabilne finansije – priliv na računu;
- Rešena pitanja oko podruma, oluka, internih dugovanja;
- Za razne sitnice stanari donose odluke – prvi put – oni su inicajatori boljeg života u zgradi.
Zajednica tada uviđa da odgovoran upravnik može više pomoći nego godinama neorganizovani stanari.
Kako stanari mogu da promene upravnika?
Zakon stanarima ne oduzima pravo da smene prinudnog upravnika – ali ne mogu to uraditi verbalno, neformalno ili individualno. Potrebno je organizovati:
- Sednicu stambene zajednice (nekada je to teško: nezainteresovanost, izdati stanovi a ne znaju se vlasnici ili vlasnici ne žele da izaberu upravnika jer su: manipulatori, bahati, imaju druge svoje sebične interese (da zgrada propadne kako bi kupili stan ili poslovni prostor od komšije, nagovorili druge da im prodaju svoje stanove zbog neodržavanja zgrade i tako dalje);
- Zapisnik sa potpisima većine po kvadratima;
- Odluku o izboru novog (volonterskog ili profesionalnog) upravnika.
Tek tada se upravnik može promeniti i dokumentacija dostaviti registratoru na verifikaciju.
Zaključak: ne sudite pre nego što razumete
Prinudni upravnik nije neprijatelj zgrade. On je alat sistema, ali on je pomoć onim nemoćnim ljudima koji trpe torturu svojih komšija, koji nisu imale snage, znanja ili organizacije da samostalno donesu važne odluke. Njegove nadležnosti nisu proizvoljne, njegove obaveze su jasno definisane.
Ako želite da uštedite, unapredite zgradu i ujedinite stanare – ne počinjite od optužbi. Počnite od toga da razumete kako funkcioniše sistem. Jer samo onda ga možete – menjati.
