Neplaćanje profesionalnog upravnika ozbiljno ugrožava funkcionisanje i budućnost cele stambene zajednice – jer bez upravljanja, gubi se red, odgovornost i bezbednost. Naime, improvizacije i „dogovora na stepeništu” prelazi na profesionalizaciju, standardizaciju i zakonsku odgovornost. Taj proces je formalizovan Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji jasno definiše ulogu stambene zajednice, skupštine stanara, upravnika i profesionalnog upravljanja.
Međutim, paralelno sa tim procesom profesionalizacije, pojavio se tihi, ali sistemski problem: sve češće zgrade imaju stanare koji žele da plaćaju održavanje – ali ne žele da plaćaju upravnika. Ova kontradikcija nije samo logički paradoks, već i pravna i funkcionalna blokada koja direktno ugrožava stabilnost stambenih zajednica širom zemlje.
Svi bi održavanje – bez upravnika, bez organizacije
Zakon prepoznaje da nijedna zgrada ne može dugoročno funkcionisati bez organizovanog upravljanja. Svako ulaganje – bilo da je reč o krečenju hodnika, zameni elektroinstalacija, sanaciji krova ili redovnom servisiranju lifta – zahteva ne samo novac, već i odgovornu osobu koja će sve to sprovesti u delo, pribaviti ponude, pratiti izvođenje i zastupati interese zgrade.
Ta osoba je upravnik – bilo da je iz redova stanara ili profesionalac angažovan od strane skupštine ili lokalne samouprave. Bez upravnika, investicioni fondovi i sredstva za tekuće održavanje ostaju samo brojke na papiru, bez jasne funkcije i bez garancije da će biti pravilno i zakonito utrošeni.
Upravo tu nastaje paradoks: pojedini stanari žele da novac postoji, da se radi, da se održava – ali ne žele da se plati osoba koja to mora da sprovede. U svakom drugom sistemu to bi bilo nezamislivo. Upravnik je, po logici sistema, spona između novca i rezultata, između odluke i realizacije. Bez njega, zgrada nije sistem – već skup nezavisnih tačaka koje čekaju da neko drugi preuzme odgovornost.
Praksa pokazuje cenu neorganizovanosti
Iskustva iz prethodnih decenija jasno pokazuju šta se dešava kada stambene zajednice pokušavaju da funkcionišu bez profesionalnog upravljanja. Improvizovane intervencije, radovi izvedeni bez potrebnih dozvola, neadekvatno vođenje finansijske dokumentacije i odsustvo pravne zaštite rezultuju višestruko većim troškovima u dugom roku.
Stručni izveštaji pokazuju da zgrade koje decenijama nisu imale organizovano upravljanje danas suočavaju sa troškovima sanacije koji su tri do pet puta veći od onih koji bi nastali da je postojalo kontinuirano, profesionalno održavanje. Ovakva situacija stvara dodatni pritisak na već opterećene budžete stanara, koji na kraju moraju da izdvajaju značajno veće sume za urgentne intervencije umesto za planski razvoj svojih objekata.
Zakonska obaveza – ne pitanje volje
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da je svaka zgrada sa dva ili više stanova stambena zajednica, sa obavezom da ima upravnika – bilo da ga bira sama, bilo da joj ga imenuje opština ako se dogovor izostane. Član 61 tog zakona jasno kaže:
„Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima zajedničkog održavanja i upravljanja zgradom, u skladu sa svojim udelom u zajedničkoj svojini.”
Dakle, troškovi koji se odnose na upravljanje zgradom – uključujući i rad upravnika – nisu stvar lične procene, već su zakonska obaveza svakog vlasnika stana, poslovnog prostora ili garaže. Bez tog doprinosa, stambena zajednica ne može funkcionisati, niti biti pravno operativna.
Odluka da se ne plati upravnik nije pasivna odluka – već direktno kršenje zakona, i kao takva podleže opomenama, tužbama i izvršenju na ime neizmirenih obaveza, isto kao i svaki drugi dug u zajedničkom vlasništvu.
Pravne posledice neispunjavanja obaveza
Zakon o izvršenju i obezbešđenju omogućava stambenim zajednicama da protiv neplatnika pokrenu postupak prinudne naplate. Ovaj postupak može rezultovati blokadom računa, zaplenama imovine, pa čak i prodajom nepokretnosti radi namirenja dugova prema zajednici.
Dodatno, prema Zakonu o obligacionim odnosima, vlasnici koji ne izmiruju svoje obaveze prema stambenim zajednicama mogu biti prinuđeni da plaćaju i kamatu na neizmirena dugovanja, kao i troškove pravnog postupka. Ovi troškovi često prevazilaze osnovni dug, što čini ignorisanje obaveza prema upravniku finansijski neracionalnim.
Upravnik nije figura – već izvršilac sistema
Prema zakonskim propisima, upravnik ima precizno definisane zadatke: od zakazivanja i vođenja skupštine stanara, preko organizacije svih oblika održavanja i radova, do vođenja tehničke dokumentacije, evidencije o uplatama i pravnog zastupanja zgrade.
Upravnik odgovara za zakonitost sprovedenih odluka, mora posedovati odgovarajuće kvalifikacije, i dužan je da postupa u skladu sa zakonom i u interesu svih članova zajednice. To nije stvar dobre volje – to je zvanična odgovornost, sankcionisana zakonima, inspekcijskim nadzorom i pravilima službe.
Zato pokušaj da se upravnik „preskoči” kao trošak, a da se istovremeno očekuje legalno održavanje zgrade, bezbednost objekta i finansijska stabilnost, predstavlja opstrukciju sistema iznutra. Jer sistem bez upravnika – prestaje da bude sistem.
Ekonomski aspekt profesionalnog upravljanja
Analiza troškova upravljanja pokazuje da profesionalni upravnici, uprkos naknadi koju naplaćuju, često ostvaruju značajne uštede za stambene zajednice kroz bolje pregovaranje sa izvođačima, pravovremeno održavanje koje sprečava veće kvarove, i efikasno upravljanje finansijskim sredstvima.
Profesionalni upravnici imaju pristup boljim uslovima nabavke materijala i usluga zbog obima posla koji obavljaju, što rezultuje nižim troškovima po jedinici rada. Takođe, njihovo poznavanje zakonskih procedura i tehničkih standarda sprečava skuplje greške koje mogu nastati usled neadekvatnog planiranja ili izvođenja radova.
Kolektivna svojina zahteva kolektivnu odgovornost
U praksi, svaka zgrada funkcioniše kao mikro-zajednica. U njoj ne može svako donositi svoje pojedinačne odluke kada je reč o zajedničkoj svojini. Kao što niko ne može samovoljno odlučiti da ne plaća struju u stanu jer mu „nije upaljena nijedna sijalica”, tako niko ne može odlučiti da neće plaćati upravnika jer mu „ne treba” ili „nije video šta radi”.
Profesionalni upravnik ne radi po narudžbini pojedinaca, već u skladu sa zakonima i odlukama skupštine stanara. I kao takav, mora biti plaćen od strane svih koji učestvuju u vlasništvu nad zgradom – proporcionalno svom udelu, bez izuzetka.
Solidarnost u plaćanju obaveza nije samo pravni princip, već i praktična nužnost. Kada pojedini vlasnici izbegavaju svoje obaveze, dodatno opterećenje pada na odgovorne stanare, što stvara neravnoteže i konflikte unutar zajednica.
Dugoročne posledice po vrednost nekretnina
Neadekvatno upravljanje zgradama direktno utiče na tržišnu vrednost stanova i poslovnih prostora. Nekretnine u zgradama sa redovnim profesionalnim upravljanjem zadržavaju i povećavaju svoju vrednost, dok objekti bez organizovanog upravljanja doživljavaju depresijaciju vrednosti.
Istraživanja na tržištu nekretnina pokazuju da stanovi u zgradama sa dugogodišnjim profesionalnim upravljanjem postižu za 15-25% veće cene od onih u zgradama koje su godinama bez adekvatnog upravljanja. Ova razlika u vrednosti daleko prevazilazi troškove plaćanja upravnika, što čini ulaganje u profesionalno upravljanje ekonomski opravdanim.
Zaključak: Upravnik nije problem – već temelj stabilnosti
Zgrada bez upravnika je objekat bez kontrole, bez zakonskog zastupnika i bez odgovornog lica. Svako ulaganje u takvu zgradu izloženo je riziku, greškama, pogrešnim izvođačima i pravnoj nevidljivosti. Suprotno tome, zgrada sa odgovornim, plaćenim upravnikom ima šansu da bude sistem – i da se razvija planski, zakonito i održivo.
Zato je neplaćanje profesionalnog upravnika – čak i kada se sredstva za održavanje uredno plaćaju – opasan i neracionalan vid opstrukcije, koji direktno podriva samu osnovu zajedničkog stanovanja. I kao takav, ne tiče se samo jedne osobe – već svih koji žele da njihov dom bude siguran, funkcionalan i zakonski zaštićen.
Vremena improvizacije i nesistematskog pristupa upravljanju zgradama su prošlost. Savremeno stambeno zakonodavstvo zahteva profesionalizam, odgovornost i transparentnost. Upravnik nije opcija – već nužnost modernog stanovanja, a njegovo plaćanje nije milostinja, već investicija u stabilnu budućnost naših domova.
Napomene:
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, “Službeni glasnik RS”, br. 104/2016 i 9/2020
- Zakon o izvršenju i obezbešđenju, “Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, “Sl. list SRJ”, br. 31/93, “Sl. list SCG”, br. 1/2003 – Ustavna povelja i “Sl. glasnik RS”, br. 18/2020.
- Zakon o obligacionim odnosima, “Sl. glasnik RS”, br. 106/2015, 106/2016 – autentično tumačenje, 113/2017 – autentično tumačenje, 54/2019, 9/2020 – autentično tumačenje i 10/2023 – dr. zakon”, br. 29/78 i dr.
