Održavanje lifta u stambenim zgradama: Obaveza, odgovornost i realnost

Održavanje lifta u stambenim zgradama te tihe vertikalne svakodnevice. Ne razmišljamo o njima dok rade, ali kada stanu, staje i ritam čitave zgrade. Ipak, iako su neophodni za funkcionisanje modernih stambenih objekata, posebno višespratnica, njihovo održavanje u Srbiji je često prepušteno stihiji. U ovom tekstu objasnićemo tačno kako zakon uređuje ovu oblast, ko je odgovoran, šta znači “održavanje“, koliko košta, šta se dešava kada sistem zataji, i kako stanari mogu preuzeti kontrolu. Uz to, daćemo i stručne analize tehničkih i pravnih aspekata, sa posebnim osvrtom na slučajeve iz prakse.

Šta zakon kaže i zašto je to važno

Po Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada (“Službeni glasnik RS”, br. 104/2016, 9/2020), stambena zajednica je obavezna da održava zajedničke delove zgrade, uključujući lift. Održavanje podrazumeva redovne provere, servisiranje, zamene dotrajalih delova i dokumentovanje svega toga. Ova zakonska obaveza ne proističe samo iz tehničkih razloga već i iz osnovnog principa očuvanja života i bezbednosti građana.

U Srbiji se ova obaveza često doživljava kao birokratska forma, a ne kao pitanje javne bezbednosti. Međutim, svaki neodržavani lift predstavlja potencijalni rizik od fizičkih povreda, smrti, ili teških tužbi prema stambenoj zajednici.

Pravilnik o pregledima liftova u upotrebi (“Službeni glasnik RS”, br. 15/2017) propisuje:

• Mesečni tehnički pregled i servisiranje od strane ovlašćene firme.
• Godišnju reviziju (atest) od strane nezavisnog, akreditovanog tela.
• Evidenciju svih pregleda koja mora biti dostupna inspekciji i stanarima.

Zašto je to važno? Jer lift nije igračka. On prevozi ljude i decu, starije osobe i osobe sa invaliditetom. I najmanji kvar može dovesti do:

• Zaglavljivanja korisnika u kabini,
• Naglog kočenja ili pada ako su kočnice neispravne,
• Prekida napajanja koji ne aktivira alarm ako prekidač ne radi,
• Požara u elektro ormanu ako nije redovno pregledan.

Svi ovi rizici nisu teorijski. U poslednjih deset godina u Srbiji su zabeleženi slučajevi ozbiljnih povreda upravo zbog lošeg ili neredovnog održavanja liftova. Odgovornost u tim slučajevima nije snosio samo servis, već i sama zgrada, kao pravno lice, odnosno svi njeni stanari kolektivno.

Ko je odgovoran i kako funkcioniše sistem

U praksi, sistem funkcioniše kroz tri nivoa:

1. Stambena zajednica – svi stanari zajedno odlučuju o servisu, izdvajanju sredstava i donose pravila. Odluke se donose većinom glasova, što često izaziva probleme u zgradama sa podeljenim interesima. Međutim, zakon ne ostavlja prostor za neodgovornost – već i pasivnost članova stambene zajednice može dovesti do pravne odgovornosti.
2. Upravnik zgrade – profesionalni ili iz redova stanara. On potpisuje ugovor sa servisom, organizuje revizije, prikuplja ponude i vodi evidenciju. Upravnik ne sme raditi po ličnom nahođenju, već po pisanim odlukama skupštine stanara. Njegova zakonska uloga je da zastupa stambenu zajednicu, ali i da štiti njenu imovinu, bezbednost i zakonitost delovanja.
3. Firma za servisiranje liftova – mora biti registrovana, imati obuđene tehničare i licencu. Obavlja redovan servis i reaguje na hitne pozive. Međutim, tržište u Srbiji je preplavljeno firmama koje formalno ispunjavaju uslove, ali u praksi ne obavljaju kvalitetnu kontrolu. Ključni problem je što stanari najčešće ne proveravaju ni reference ni ugovorene obaveze ovih firmi.

Ako bilo koji od ova tri nivoa ne funkcioniše, sistem pada. Najčešći problem je netransparentnost ugovora, formalno servisiranje bez stvarne kontrole i izostanak revizije. U takvim slučajevima, lift često funkcioniše zahvaljujući sreći i kvalitetu izgradnje, a ne zahvaljujući sistemu nadzora.

U mnogim zgradama upravnik nema ili ne želi da pokaže ugovor o održavanju. Stanari ne znaju ni koja firma održava lift, ni koliko plaćaju, ni kada je poslednji put neko bio u mašinskoj sobi. Ovo stanje je neodrživo i suštinski opasno, jer pravna sigurnost i funkcionalna bezbednost ne mogu postojati bez kontrole i uvida.

Šta znači “održavanje lifta” u praksi

Da bi lift bio siguran, njegova tehnička ispravnost mora biti neprekidno pod nadzorom. To podrazumeva dva ključna nivoa održavanja: redovno (mesečno) i periodično (godišnje) održavanje.

A. Mesečni servis

Obuhvata sledeće provere:

• Kočnice, sajle i sigurnosne uređaje,
• Automatska i mehanička vrata,
• Pozivni sistem i tastere,
• Alarmni sistem i osvetljenje u kabini,
• Električni ormar, kontrolnu jedinicu, kablove i osigurače,
• Mehaničke komponente (vodilice, ležajevi, zatezači),
• Komunikaciju između kabine i upravljačkog sistema.

Ako bilo koji od ovih delova ne funkcioniše, ugrožava se bezbednost korisnika:

• Ako kočnice ne funkcionišu, lift može kliziti niz osovinu,
• Ako prekidač zaustavljanja ne radi, osoba zaglavljena u kabini ne može pozvati pomoć,
• Ako vrata ne registruju prepreku, može doći do povrede deteta ili starije osobe.

Mesečni servis se evidentira u servisnoj knjižici ili digitalnoj evidenciji koju servisna firma mora voditi i dostaviti upravniku. Ako taj dokument ne postoji, ne može se dokazati da je servis obavljen.

B. Godišnja revizija (atest)

Radi se nezavisno od servisa, od strane akreditovanog tela. Revizija mora biti temeljna i obuhvatiti:

• Ispitivanje kočnica i sigurnosnog hvatača,
• Merenje brzine i zaustavnog puta,
• Proveru komandne elektronike i kablovskih veza,
• Vizuelni i funkcionalni pregled kabine i osovine,
• Analizu mehaničkih delova pod opterećenjem.

Zašto je godišnji atest ključan? Zato što je to jedina garancija da je lift zaista bezbedan za sve stanare. Bez sertifikata – lift je potencijalno opasan, a zgrada snosi punu odgovornost u slučaju nesreće. Atest mora biti dostupan svakom stanaru na zahtev, a ne skriven kod upravnika.

U praksi, godišnja revizija se ponekad sprovodi površno. Neke firme je obavljaju bez detaljnih ispitivanja, samo kako bi izdale sertifikat. Stanari ne bi smeli da prihvataju ovaj dokument zdravo za gotovo – već treba da insistiraju da im se predoče nalaz i analiza svakog pregleda.

Šta mora da piše u ugovoru o održavanju?

Ugovor mora biti jasan i obuhvatan. Ključne tačke koje treba definisati:

• Frekvencija servisa: Koliko često se obavlja servis? Obavezno je minimum jedanput mesečno, ali u nekim zgradama sa povećanim korišćenjem preporučuje se češći obilazak.
• Obim usluga: Da li servis obuhvata samo osnovni pregled ili i zamenu potrošnih delova? Da li uključuje dežurstvo i koliko često?
• Reakcioni rok: Za koliko sati od prijave kvara firma mora da izađe na teren? Profesionalne firme garantuju izlazak u roku od 24h, ali to mora biti jasno napisano.
• Cena i dodatne usluge: Da li se dodatno plaća zamena sajli, komandne table, svetla u kabini, ili je to deo paketa?
• Obaveza evidencije: Firma mora da vodi servisnu dokumentaciju, a upravnik da ima pristup tim podacima u svakom trenutku.
• Odgovornost za štetu: Ko snosi troškove u slučaju da dođe do oštećenja lifta zbog nemara firme ili lošeg servisa? Mora biti jasno navedeno u ugovoru.

Troškovi održavanja i značaj fonda za investicije

Jedno od najčešćih pitanja među stanarima glasi: „Koliko nas to mesečno košta?“ Odgovor nije univerzalan, jer zavisi od veličine zgrade, broja liftova, stanja opreme i ozbiljnosti ugovorenog servisa. Ipak, okvirne brojke i iskustva sa terena ukazuju na sledeće:

A. Troškovi redovnog održavanja

• Mesečni servis: Cene se kreću od 300 do 800 RSD po stanu mesečno, u zavisnosti od broja stanova koji dele trošak i složenosti lifta.
• Hitne intervencije (van servisa): 5.000 – 12.000 RSD po dolasku, ako nisu uključene u ugovor.
• Zamena sijalica, tastera, bezbednosnih oznaka: 1.000 – 10.000 RSD po komadu.

Ove stavke, iako izgledaju sitno, mogu se nagomilati ako servis ne funkcioniše kako treba. Zato je važno da ugovorom bude jasno definisano šta ulazi u redovni servis, a šta se dodatno naplaćuje.

B. Troškovi godišnje revizije (atestiranja)

• Cena atesta (godišnje kontrole) iznosi između 25.000 i 60.000 RSD po liftu, u zavisnosti od tipa i starosti uređaja.
• Ako se lift ne atestira na vreme, inspekcija može izreći zabranu korišćenja lifta dok se ispravke ne otklone, a odgovornost snosi cela zgrada.

C. Krupne popravke i zamene

• Zamena sajli: 50.000 – 80.000 RSD
• Zamena komande ili motora: 80.000 – 150.000 RSD
• Kompletna modernizacija lifta: 400.000 – 800.000 RSD
• Zamena kompletnog lifta: 8.000 – 25.000 EUR

Ako se lift koristi bez pravovremenih popravki, rizik se ne ogleda samo u bezbednosti već i u činjenici da kasnije sve postaje skuplje. Preventivno održavanje uvek je jeftinije od sanacije havarije.

D. Fond za održavanje i obnovu – ključ stabilnosti

Većina zgrada u Srbiji nema sistematski definisan fond za obnovu liftova. Stanari najčešće ne razmišljaju o zameni dok ne dođe do zastoja. To je greška s ozbiljnim posledicama:

• Kada lift stane, zgrada bez fonda mora odmah da prikupi novac – što često izaziva sukobe među stanarima.
• Stariji ili bolesni stanari mogu biti danima ili nedeljama zarobljeni na višim spratovima.
• Hitne popravke se plaćaju skuplje jer se rade vanredno.

Preporuka: formirati fond iz koga će se finansirati buduće popravke i zamene. Upravnik može predložiti uvećanje redovnog iznosa od 300–800 RSD mesečno po stanu, koji će se namenski čuvati za lift. Taj fond mora biti jasno razgraničen u izveštajima i nedodirljiv za druge potrebe.

Zakon ne propisuje konkretan iznos, ali obavezuje zgradu da planira i obezbedi sredstva za redovno i investiciono održavanje. Pravilno vođen fond pokazuje ozbiljnost upravljanja i podiže vrednost nekretnina.

Zaključak: Bezbednost počinje odgovornošću

Održavanje liftova nije administrativna obaveza – to je pitanje zdravlja, života i dostojanstva.
Zgrada bez plana i fonda je zgrada bez strategije.

Stanari moraju da preuzmu ulogu – jer lift nije ničiji, već svačiji.
Ovaj tekst može služiti kao osnova za:

• interni pravilnik,
• kontrolnu listu za ugovore,
• edukaciju stanara i upravnika.

Izvori i propisi:

1. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
2. Pravilnik o preglediima lifta u upotrebi.
3. Zakon o bezbednosti i zdravlju na radu.
4. Zakon o obligacionim odnosima.
5. Priručnici tehničkih firmi (Schindler, Kone, Otis)