📌 Ko je profesionalni upravnik?
Profesionalni upravnik je licencirano fizičko ili pravno lice koje, na osnovu važećih propisa, obavlja poslove upravljanja stambenim zgradama u Republici Srbiji. Ova funkcija je jasno definisana u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine, kada je država prepoznala potrebu za profesionalizacijom upravljanja sve brojnijim i kompleksnijim višespratnicama, naročito u urbanim sredinama.
Pre donošenja ovog zakona, uloga upravnika bila je mahom dobrovoljna, često poveravana stanarima zgrade bez stručnih kvalifikacija, što je vodilo brojnim problemima: neravnomernom održavanju, finansijskim nesporazumima i pravnoj neuređenosti. Uprkos postojanju Zakona o stanovanju iz 1995. godine, praksa upravljanja zgradama nije bila sistemski rešena, što je naročito došlo do izražaja u periodu posle 2000. godine, kada je privatizacija i promena vlasničkih odnosa u stambenom fondu stvorila dodatne izazove.
Uvođenjem profesionalnog upravnika 2016. godine, stambene zajednice su dobile mogućnost da upravljanje poveravaju licenciranim stručnjacima sa znanjem iz oblasti prava, građevinarstva, finansija i komunalnih propisa. Time je uveden red u vođenje dokumentacije, prikupljanje sredstava, planiranje radova i pravno zastupanje zgrada.
Uloga profesionalnog upravnika danas je ključna u obezbeđivanju:
- Funkcionalnosti zgrade (pravovremeni servisi, popravke, čišćenje, energetska efikasnost),
- Bezbednosti (organizacija protivpožarnih mera, lift servisa, statike zgrade),
- Održivosti zajednice (finansijska transparentnost, dugoročno planiranje, izbegavanje konflikata među stanarima).
U tom smislu, profesionalni upravnik ne predstavlja samo administrativnu funkciju, već nosilaca poverenja celokupne zajednice, čiji rad ima direktan uticaj na kvalitet života stanara, bezbednost objekta i očuvanje vrednosti njihove imovine.
📜 Zakonski okvir delovanja profesionalnog upravnika
Funkcija profesionalnog upravnika u Republici Srbiji ima snažan pravni temelj koji je precizno definisan u dva ključna zakonska akta: Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada i Zakonu o planiranju i izgradnji. Ovi propisi zajedno čine osnovu za profesionalizovano, odgovorno i zakonito upravljanje stambenim zajednicama.
1. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
(„Službeni glasnik RS“, br. 104/2016)
Ovaj zakon je stupio na snagu krajem 2016. godine, kao odgovor na potrebu za sistemskim rešavanjem upravljanja stambenim fondom u Srbiji. U članu 50. jasno se definiše uloga profesionalnog upravnika kao fizičkog ili pravnog lica koje, na osnovu ugovora sa stambenom zajednicom, preuzima upravljanje zgradom.
U okviru tog mandata, profesionalni upravnik ima obavezu da:
- Organizuje redovno i investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade, uključujući hitne intervencije u slučaju havarija;
- Vodi finansijsku i tehničku evidenciju stambene zajednice (prihodi, rashodi, računi, odluke skupštine);
- Zastupa stambenu zajednicu pred javnim i privatnim subjektima – uključujući upravne organe, sudove i dobavljače usluga;
- Sprovodi odluke skupštine stanara i inicira procedure kada postoji rizik po bezbednost ili funkcionalnost zgrade;
- Obezbeđuje pravnu i tehničku usklađenost rada stambene zajednice sa važećim propisima.
Licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja izdaje Privredna komora Srbije, nakon položenog stručnog ispita i ispunjenja kriterijuma propisanih zakonom i posebnim pravilnicima. Profesionalni upravnik je dužan da se pridržava Kodeksa profesionalne etike, te da svoj rad temelji na zakonitosti, transparentnosti i odgovornosti.
2. Zakon o planiranju i izgradnji
(„Službeni glasnik RS“, br. 72/2009, 132/2014, 145/2014, 83/2018, i dr.)
Profesionalni upravnik, iako nije investitor, mora imati osnovno razumevanje građevinske i tehničke regulative, jer upravljanje zgradom često podrazumeva sprovođenje građevinskih i sanacionih zahvata. U skladu sa ovim zakonom, njegova dužnost obuhvata sledeće aspekte:
- Iniciranje procesa dobijanja građevinskih ili konzervatorskih dozvola za radove koji se izvode na zajedničkim delovima zgrade (npr. zamena krova, sanacija fasade, ugradnja lifta);
- Poštovanje urbanističkih, statičkih i tehničkih uslova, posebno u zaštićenim zonama ili kod zgrada starije gradnje;
- Primenu standarda energetske efikasnosti, čime se doprinosi smanjenju troškova za stanare i unapređenju održivosti objekta;
- Upravljanje bezbednosnim aspektima zgrade, uključujući protivpožarne mere, pristup za hitne službe i adekvatno označavanje prostora.
U tom smislu, profesionalni upravnik mora sarađivati sa arhitektama, građevinskim inženjerima i organima lokalne samouprave kako bi obezbedio da svi radovi i intervencije budu zakoniti i stručno izvedeni.
✅ Zašto angažovati profesionalnog upravnika zgrade?
Upravljanje stambenom zgradom danas nije puko tehničko pitanje niti dobra volja komšije sa viškom slobodnog vremena. Reč je o kompleksnom pravno-finansijskom sistemu koji zahteva stručnost, organizacione kapacitete i poznavanje institucionalnog okvira. Uvođenjem profesionalnog upravnika, stambena zajednica prelazi iz neformalne samouprave u profesionalizovani režim koji omogućava doslednu primenu zakona, prevenciju problema i efikasno rešavanje svakodnevnih izazova.
Stručnost kao sistemska prednost
Licencirani profesionalni upravnik obavezan je da kontinuirano prati propise, pravilnike i standarde koji regulišu oblast stanovanja i održavanja zgrada. On poseduje formalno znanje iz oblasti prava, finansija, građevinske i tehničke regulative, ali i razvijenu sposobnost medijacije u složenim međuljudskim odnosima koji karakterišu zajednički život. Njegova uloga nije reaktivna, već proaktivna – u stanju je da identifikuje potencijalni problem pre nego što se on manifestuje.
Operativna efikasnost i ušteda vremena
Za razliku od skupština stanara koje su često neefikasne i opterećene ličnim animozitetima, profesionalni upravnik funkcioniše na osnovu definisanih procedura. On poseduje mrežu sertifikovanih izvođača, mehanizme za hitnu reakciju i sposobnost da brzo implementira odluke većine, u skladu sa zakonom. Time se izbegavaju kašnjenja, improvizacije i dugotrajne blokade koje mogu imati ozbiljne posledice po imovinu i bezbednost stanara.
Finansijska i informativna transparentnost
Upravljanje finansijama stambene zajednice često je izvor konflikta, naročito kada ne postoji jasan uvid u tok novca. Profesionalni upravnik vodi preciznu evidenciju o prihodima i rashodima, izrađuje redovne izveštaje, i omogućava svakom stanaru uvid u stanje zajedničkog računa. Transparentnost ne samo da jača poverenje među stanarima, već smanjuje mogućnost zloupotreba i nerealnih očekivanja.
Zakonitost i pravna sigurnost
Profesionalni upravnik je stručno osposobljen da postupa u skladu sa relevantnim zakonima, prvenstveno Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Zakonom o planiranju i izgradnji. On zna kako da pokrene pravni postupak protiv neplatiša, kako da reguliše odnose sa državnim institucijama i kako da zaštiti pravni interes cele zajednice. Time se osigurava stabilan pravni okvir u kojem svaki član zajednice ima jasno definisana prava i obaveze.
✅ Zaključak: Profesionalni upravnik kao sistemski neutralizator rizika
U vremenu sve većih regulatornih zahteva i složenih pravno-imovinskih odnosa, profesionalni upravnik nije luksuz, već nužnost. On predstavlja neutralnog aktera koji umanjuje konfliktni potencijal zajedničkog stanovanja, racionalizuje troškove, i uvodi pravila igre koja štite zajedničku imovinu. Njegovo prisustvo omogućava zajednici da se razvija, planira unapred i funkcioniše stabilno – oslobođena improvizacije, neznanja i pravne nesigurnosti.
🛠️ Šta profesionalni upravnik zaista radi?
Profesionalni upravnik nije figura – on je izvršni mehanizam zgrade. Njegove obaveze nisu stvar dobre volje, već ugovorna i zakonska odgovornost:
- Koordinacija održavanja: Sve što je zajedničko – od krova do podrumskih instalacija – mora funkcionisati. Upravnik prati stanje, angažuje izvođače i nadgleda realizaciju.
- Organizacija zajednice: Priprema, saziva i vodi skupštine. Nema improvizacije – odluke se beleže, sprovode i arhiviraju.
- Precizna evidencija vlasništva: Svaka promena u strukturi vlasnika mora biti ažurno zabeležena – radi prava glasa, obaveza i budućih intervencija.
- Planiranje unapred: Godišnji plan održavanja nije formalnost – to je mapa ulaganja i intervencija, utemeljena na realnim potrebama zgrade i njenom stanju.
- Finansijska odgovornost: Od praćenja uplata i rashoda, do transparentnog finansijskog izveštaja koji stanari mogu proveriti – sve mora biti dokumentovano i dostupno.
Profesionalni upravnik je onaj koji zna gde zgrada “curi”, i pre nego što prokisne plafon. On ne štiti samo zidove, već i odnose među ljudima koji u njima žive.
🧾 Kako angažovati profesionalnog upravnika?
Proces angažovanja profesionalnog upravnika obuhvata:
- Odluku skupštine stambene zajednice: Većina vlasnika stanova donosi odluku o angažovanju profesionalnog upravnika.
- Sklapanje ugovora: Stambena zajednica i profesionalni upravnik potpisuju ugovor koji definiše obaveze, prava i naknadu za usluge.
- Prijava nadležnim organima: Upravnik se prijavljuje nadležnoj opštinskoj službi radi evidentiranja.
⚖️ Prava i odgovornosti
Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu za svoj rad, čija visina se određuje ugovorom. Takođe, odgovoran je za štetu nastalu usled neizvršavanja ili nepravilnog izvršavanja svojih obaveza. U slučaju ozbiljnih povreda dužnosti, može mu biti oduzeta licenca od strane Privredne komore Srbije.
🏠 Zaključak
Angažovanje profesionalnog upravnika predstavlja efikasno rešenje za upravljanje stambenom zgradom. On obezbeđuje stručno vođenje poslova, poštovanje zakonskih propisa i transparentno upravljanje finansijama, što doprinosi kvalitetnijem životu svih stanara.
Za više informacija ili angažovanje profesionalnog upravnika, popunite kontakt formu.