Ko je profesionalni upravnik?
Profesionalni upravnik je licencirano fizičko ili pravno lice koje, na osnovu važećih propisa, obavlja poslove upravljanja stambenim zgradama u Republici Srbiji. Ova funkcija je jasno definisana u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada iz 2016. godine, kada je država prepoznala potrebu za profesionalizacijom upravljanja sve brojnijim i kompleksnijim višespratnicama, naročito u urbanim sredinama.
Pre donošenja ovog zakona, uloga upravnika bila je mahom dobrovoljna, često poveravana stanarima zgrade bez stručnih kvalifikacija, što je vodilo brojnim problemima: neravnomernom održavanju, finansijskim nesporazumima i pravnoj neuređenosti. Uprkos postojanju Zakona o stanovanju iz 1995. godine, praksa upravljanja zgradama nije bila sistemski rešena, što je naročito došlo do izražaja u periodu posle 2000. godine, kada je privatizacija i promena vlasničkih odnosa u stambenom fondu stvorila dodatne izazove.
Uvođenjem profesionalnog upravnika 2016. godine, stambene zajednice su dobile mogućnost da upravljanje poveravaju licenciranim stručnjacima sa znanjem iz oblasti prava, građevinarstva, finansija i komunalnih propisa. Time je uveden red u vođenje dokumentacije, prikupljanje sredstava, planiranje radova i pravno zastupanje zgrada.
Uloga profesionalnog upravnika danas je ključna u obezbeđivanju:
- Funkcionalnosti zgrade (pravovremeni servisi, popravke, čišćenje, energetska efikasnost),
- Bezbednosti (organizacija protivpožarnih mera, lift servisa, statike zgrade),
- Održivosti zajednice (finansijska transparentnost, dugoročno planiranje, izbegavanje konflikata među stanarima).
U tom smislu, profesionalni upravnik ne predstavlja samo administrativnu funkciju, već nosilaca poverenja celokupne zajednice, čiji rad ima direktan uticaj na kvalitet života stanara, bezbednost objekta i očuvanje vrednosti njihove imovine.
Zakonski okvir delovanja profesionalnog upravnika
Funkcija profesionalnog upravnika u Republici Srbiji ima snažan pravni temelj koji je precizno definisan u dva ključna zakonska akta: Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada i Zakonu o planiranju i izgradnji. Ovi propisi zajedno čine osnovu za profesionalizovano, odgovorno i zakonito upravljanje stambenim zajednicama.
1. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
Ovaj zakon je stupio na snagu krajem 2016. godine, kao odgovor na potrebu za sistemskim rešavanjem upravljanja stambenim fondom u Srbiji. U članu 50. jasno se definiše uloga profesionalnog upravnika kao fizičkog ili pravnog lica koje, na osnovu ugovora sa stambenom zajednicom, preuzima upravljanje zgradom.
U okviru tog mandata, profesionalni upravnik ima obavezu da:
- Organizuje redovno i investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade, uključujući hitne intervencije u slučaju havarija;
- Vodi finansijsku i tehničku evidenciju stambene zajednice (prihodi, rashodi, računi, odluke skupštine);
- Zastupa stambenu zajednicu pred javnim i privatnim subjektima – uključujući upravne organe, sudove i dobavljače usluga;
- Sprovodi odluke skupštine stanara i inicira procedure kada postoji rizik po bezbednost ili funkcionalnost zgrade;
- Obezbeđuje pravnu i tehničku usklađenost rada stambene zajednice sa važećim propisima.
Licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja izdaje Privredna komora Srbije, nakon položenog stručnog ispita i ispunjenja kriterijuma propisanih zakonom i posebnim pravilnicima. Profesionalni upravnik je dužan da se pridržava Kodeksa profesionalne etike, te da svoj rad temelji na zakonitosti, transparentnosti i odgovornosti.
2. Zakon o planiranju i izgradnji
Profesionalni upravnik, iako nije investitor, mora imati osnovno razumevanje građevinske i tehničke regulative, jer upravljanje zgradom često podrazumeva sprovođenje građevinskih i sanacionih zahvata. U skladu sa ovim zakonom, njegova dužnost obuhvata sledeće aspekte:
- Iniciranje procesa dobijanja građevinskih ili konzervatorskih dozvola za radove koji se izvode na zajedničkim delovima zgrade (npr. zamena krova, sanacija fasade, ugradnja lifta);
- Poštovanje urbanističkih, statičkih i tehničkih uslova, posebno u zaštićenim zonama ili kod zgrada starije gradnje;
- Primenu standarda energetske efikasnosti, čime se doprinosi smanjenju troškova za stanare i unapređenju održivosti objekta;
- Upravljanje bezbednosnim aspektima zgrade, uključujući protivpožarne mere, pristup za hitne službe i adekvatno označavanje prostora.
U tom smislu, profesionalni upravnik mora sarađivati sa arhitektama, građevinskim inženjerima i organima lokalne samouprave kako bi obezbedio da svi radovi i intervencije budu zakoniti i stručno izvedeni.
Zašto angažovati profesionalnog upravnika zgrade?
Upravljanje stambenom zgradom danas nije puko tehničko pitanje niti dobra volja komšije sa viškom slobodnog vremena. Reč je o kompleksnom pravno-finansijskom sistemu koji zahteva stručnost, organizacione kapacitete i poznavanje institucionalnog okvira. Uvođenjem profesionalnog upravnika, stambena zajednica prelazi iz neformalne samouprave u profesionalizovani režim koji omogućava doslednu primenu zakona, prevenciju problema i efikasno rešavanje svakodnevnih izazova.
Stručnost kao sistemska prednost
Licencirani profesionalni upravnik obavezan je da kontinuirano prati propise, pravilnike i standarde koji regulišu oblast stanovanja i održavanja zgrada. On poseduje formalno znanje iz oblasti prava, finansija, građevinske i tehničke regulative, ali i razvijenu sposobnost medijacije u složenim međuljudskim odnosima koji karakterišu zajednički život. Njegova uloga nije reaktivna, već proaktivna – u stanju je da identifikuje potencijalni problem pre nego što se on manifestuje.
Operativna efikasnost i ušteda vremena
Za razliku od skupština stanara koje su često neefikasne i opterećene ličnim animozitetima, profesionalni upravnik funkcioniše na osnovu definisanih procedura. On poseduje mrežu sertifikovanih izvođača, mehanizme za hitnu reakciju i sposobnost da brzo implementira odluke većine, u skladu sa zakonom. Time se izbegavaju kašnjenja, improvizacije i dugotrajne blokade koje mogu imati ozbiljne posledice po imovinu i bezbednost stanara.
Finansijska i informativna transparentnost
Upravljanje finansijama stambene zajednice često je izvor konflikta, naročito kada ne postoji jasan uvid u tok novca. Profesionalni upravnik vodi preciznu evidenciju o prihodima i rashodima, izrađuje redovne izveštaje, i omogućava svakom stanaru uvid u stanje zajedničkog računa. Transparentnost ne samo da jača poverenje među stanarima, već smanjuje mogućnost zloupotreba i nerealnih očekivanja.
Zakonitost i pravna sigurnost
Profesionalni upravnik je stručno osposobljen da postupa u skladu sa relevantnim zakonima, prvenstveno Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i Zakonom o planiranju i izgradnji. On zna kako da pokrene pravni postupak protiv neplatiša, kako da reguliše odnose sa državnim institucijama i kako da zaštiti pravni interes cele zajednice. Time se osigurava stabilan pravni okvir u kojem svaki član zajednice ima jasno definisana prava i obaveze.
Zaključak: Profesionalni upravnik kao sistemski neutralizator rizika
U vremenu sve većih regulatornih zahteva i složenih pravno-imovinskih odnosa, profesionalni upravnik nije luksuz, već nužnost. On predstavlja neutralnog aktera koji umanjuje konfliktni potencijal zajedničkog stanovanja, racionalizuje troškove, i uvodi pravila igre koja štite zajedničku imovinu. Njegovo prisustvo omogućava zajednici da se razvija, planira unapred i funkcioniše stabilno – oslobođena improvizacije, neznanja i pravne nesigurnosti.
Šta profesionalni upravnik zaista radi?
Profesionalni upravnik nije figura – on je izvršni mehanizam zgrade. Njegove obaveze nisu stvar dobre volje, već ugovorna i zakonska odgovornost:
- Koordinacija održavanja: Sve što je zajedničko – od krova do podrumskih instalacija – mora funkcionisati. Upravnik prati stanje, angažuje izvođače i nadgleda realizaciju.
- Organizacija zajednice: Priprema, saziva i vodi skupštine. Nema improvizacije – odluke se beleže, sprovode i arhiviraju.
- Precizna evidencija vlasništva: Svaka promena u strukturi vlasnika mora biti ažurno zabeležena – radi prava glasa, obaveza i budućih intervencija.
- Planiranje unapred: Godišnji plan održavanja nije formalnost – to je mapa ulaganja i intervencija, utemeljena na realnim potrebama zgrade i njenom stanju.
- Finansijska odgovornost: Od praćenja uplata i rashoda, do transparentnog finansijskog izveštaja koji stanari mogu proveriti – sve mora biti dokumentovano i dostupno.
Profesionalni upravnik je onaj koji zna gde zgrada “curi”, i pre nego što prokisne plafon. On ne štiti samo zidove, već i odnose među ljudima koji u njima žive.
Kako angažovati profesionalnog upravnika?
Proces angažovanja profesionalnog upravnika obuhvata:
- Odluku skupštine stambene zajednice: Većina vlasnika stanova donosi odluku o angažovanju profesionalnog upravnika.
- Sklapanje ugovora: Stambena zajednica i profesionalni upravnik potpisuju ugovor koji definiše obaveze, prava i naknadu za usluge.
- Prijava nadležnim organima: Upravnik se prijavljuje nadležnoj opštinskoj službi radi evidentiranja.
Prava i odgovornosti
Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu za svoj rad, čija visina se određuje ugovorom. Takođe, odgovoran je za štetu nastalu usled neizvršavanja ili nepravilnog izvršavanja svojih obaveza. U slučaju ozbiljnih povreda dužnosti, može mu biti oduzeta licenca od strane Privredne komore Srbije.
Zaključak
Angažovanje profesionalnog upravnika predstavlja efikasno rešenje za upravljanje stambenom zgradom. On obezbeđuje stručno vođenje poslova, poštovanje zakonskih propisa i transparentno upravljanje finansijama, što doprinosi kvalitetnijem životu svih stanara.
Za više informacija ili angažovanje profesionalnog upravnika, popunite kontakt formu.