Umrla žena potpisala ugovor kao predstavnik stambene zajednice – to ne bi smislio ni Stiven King.
Iako zvuči kao uvod u roman strave, ovo je stvarna priča iz Beograda koja otkriva opasnosti neodgovornog upravljanja stambenim zgradama. U pitanju nije samo birokratska greška, već sistemska zloupotreba koja dovodi u pitanje poverenje u ceo mehanizam profesionalnog upravljanja.
Kako prepoznati lošeg profesionalnog upravnika zgrade
Sve je počelo tako što je zgrada formalno poverena firmi koja poseduje licencu za upravljanje. Na papiru – sve ispravno: vlasnik firme ima rešenje opštine, ima tim zaposlenih i nudi usluge stanarima. U stvarnosti – taj vlasnik nikada nije ni video zgradu. Niti zna gde se nalazi, niti poznaje stanare, niti ima predstavu u kakvom je stanju objekat. On postoji samo u dokumentima.
Zadatak vođenja zgrade prepušta svom zaposlenom – kolegi iz firme. Taj kolega se zaista pojavljuje pred stanarima, i kolega ima lincencu profesionalnog upravnika, vodi sastanke i nudi rešenja, ali bez ijednog validnog pravnog akta koji bi ga za to ovlastio. To nije samo neregularnost – to je ozbiljno kršenje zakona i odgovornosti prema zajednici.
Šta da radimo kada upravnik zgrade ne radi svoj posao
Stanari su se vremenom suočavali sa sve većim problemima. Sastanci su se održavali neredovno, bez zapisnika, bez formalnog dnevnog reda. Sve što se dogovaralo bilo je usmeno – „na reč“ – i bez ikakvih pisanih tragova. Nije bilo transparentnosti, odgovora na pitanja, niti pokušaja da se uključi većina stanara u odlučivanje.
U takvoj atmosferi nepoverenja, neodgovornost je vremenom postala norma. Pitanja stanara ostajala su bez odgovora, a komunikacija se svodila na povremene pozive ili nejasne informacije od ljudi koji pravno – nisu imali pravo da budu tu.
Primer zloupotrebe ovlašćenja profesionalnog upravnika
Vrhunac neodgovornosti desio se kada je trebalo potpisati ugovor između organizatora profesionalnog upravljanja (FIRMA) i stambene zajednice. Umesto izabranog predstavnika stambene zajednice, ugovor je potpisan od strane osobe koja je – preminula. Da, ime pokojne žene, majke vlasnika jednog od stanova, u toj zgradi, našlo se kao potpisnik na dokumentu koji bi trebalo da obavezuje celu zajednicu i tu izabranu firmu (organizatora profesionalnog upravljanja)
Ovaj slučaj nije samo etički šokantan – on je pravno neodrživ. Ugovor potpisan u ime preminule osobe je ništavan, a posledice mogu biti ozbiljne: poništenje celokupnog postupka ili čak finansijski gubitak za stanare (što je ovde, verovatno, i bio slučaj).
Kako proveriti ko upravlja mojom zgradom
Stanari su bili uvereni da imaju profesionalnog upravnika, jer su videli papir sa pečatom opštine. Nisu ni slutili da lice koje dolazi na sastanke nema nikakvo ovlašćenje. Zato je ključno postaviti jednostavno pitanje: “Na koga glasi rešenje opštine za upravljanje ovom zgradom?”
Ukoliko ime koje stoji na dokumentu nije osoba s kojom komunicirate svakodnevno – postoji problem.
Upravnici se ne mogu „delegirati“ bez rešenja. Zakon je jasan: svaka zgrada mora imati konkretnog, imenovanog upravnika sa validnim rešenjem. Sve mimo toga je neregularno i rizično.
Može li neko biti upravnik bez dozvole i znanja stanara
Nažalost – može, ali ne bi smeo. Stanari često veruju da je rešenje koje neko pokazuje dovoljno. U praksi, ako se ne raspitate, neko može vršiti funkciju upravnika bez vaše saglasnosti, bez zakonskog pokrića i bez ikakvog moralnog obzira.
U ovom slučaju, firma je jednostavno “dodelila” drugog čoveka da obavlja funkciju, iako za to nije bilo pravne osnove. Na taj način, jedna zgrada je mesecima – pa čak i godinama – bila vođena bez validnog nadzora.
Koja su prava stanara kada upravnik zgrade nije dostupan
Stanari imaju puno pravo da traže smenu upravnika. Ako upravnik ne odgovara na pozive, ne daje finansijske izveštaje, ne saziva sednice i izbegava komunikaciju – to je ozbiljan razlog za raskid ugovora.
Ukoliko se ispostavi da su određene odluke potpisane od strane neovlašćenih lica – ili, kao u ovom slučaju, preminulih osoba – zgrada ima osnova da traži pravnu zaštitu.
Najvažnije je znati da upravnik postoji zbog stanara, ne obrnuto. On je servis zajednice, ne njen vlasnik.
Zaključak: Poverenje se ne poklanja – ono se proverava
Stanari ne smeju više birati upravnike po osmehu, poklonima i „dobrom prvom utisku“. Potrebno je gledati dokumenta, postavljati pitanja, tražiti uvid u rad. Ne treba da vas bude sramota da pitate:
- Da li je upravnik postavio rešenje iz opštine?
- Da li doneo odluku sa prethodne sednice?
- Da li podnosi finasijski izveštaj dva puta godišnje?
Zgrada nije birokratska tvorevina. To je vaša svakodnevica, vaša imovina, vaš dom. Ako vi ne vodite računa o tome ko njom upravlja – neko drugi hoće. A tada može biti kasno. Možda čak i – potpisano u ime onih kojih više nema.
Zato kada birate upravnika – birajte upravnika, a ne besplatne kante za otpatke, otirače, sijalice…
Izvor
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Alfa i Omega mog rada)
