Naizgled obična funkcija upravnika zgrade krije više nego što deluje na prvi pogled. Iza svakodnevnih odluka o održavanju, popravkama i organizaciji stambene zajednice, krije se čitav pravni univerzum koji može rezultirati ne samo građanskom već može biti i – krivična odgovornost. U vremenu kada zajednička svojina zahteva sve veću pravnu preciznost, pitanje odgovornosti upravnika postaje goruće, kako za one koji tu funkciju obavljaju, tako i za same stanare.
Upravnik: više od administrativnog lica
Profesionalni upravnik nije samo osoba koja „vodi računa o zgradi“. Njegova uloga je daleko kompleksnija – reč je o pravnom zastupniku stambene zajednice, posredniku između stanara i izvođača, kontroloru finansijskih tokova i – sve češće – osobi na čijim odlukama počiva bezbednost objekta: ako i samo ako postoji program održavanja, stambena zajednica ima sredstava na računu i ima redovan priliv na račun stambene zajednice. U tom svojstvu, upravnik preuzima fiducijarnu odgovornost: dužnost da deluje u najboljem interesu svih vlasnika stanova.
Međutim, kada se granice odgovornosti prekorače – bilo svesno, bilo iz nemara – upravnik može odgovarati i pred zakonom. I to ne samo građanski, već i krivično.
Šta znači krivična odgovornost u ovom kontekstu?
Krivična odgovornost ne podrazumeva običan propust ili neefikasnost. Ona se odnosi na postupke ili propuste upravnika koji predstavljaju krivična dela u skladu sa važećim zakonima Republike Srbije. Ključna razlika između građanske i krivične odgovornosti jeste u tome što se krivična ne tiče samo naknade štete – već podrazumeva odgovornost pred državom, uz mogućnost kazne zatvora.
Tri najčešća „slaba mesta“ u radu upravnika
1. Finansijska netransparentnost
Najčešći razlog pokretanja postupaka protiv upravnika jeste pronevera ili zloupotreba zajedničkih sredstava. Falsifikovanje izveštaja, nenamensko trošenje ili transferi novca na privatne račune – svi ovi postupci potpadaju pod krivična dela kao što su pronevera, zloupotreba položaja ili utaja.
2. Zanemarivanje bezbednosti
Ako se dogodi povreda ili nesreća u zgradi zbog neodržavanih instalacija, neispravnog lifta ili zapuštenog stepeništa, upravnik može biti procesuiran zbog nepreduzimanja radnji koje su mogle sprečiti štetu. Zakoni predviđaju odgovornost u slučajevima kada je postojala saznanja o riziku, ali nije bilo reakcije.
3. Korupcija i zloupotreba ovlašćenja
Ugovaranje radova s izvođačima po nefer uslovima, primanje mita, ili nameštanje tendera – sve to može predstavljati osnov za krivično gonjenje. Iako deluje kao „interno pitanje zgrade“, koruptivne radnje zapravo potpadaju pod delikte koji se gone po službenoj dužnosti.
Zakon kao osnova – ali i upozorenje
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 104/2016) jasno definiše obaveze upravnika: od vođenja evidencije, finansijskog izveštavanja, do brige o bezbednosti objekta. Međutim, Krivični zakon Republike Srbije (posebno članovi 208–234) otvara prostor za krivično gonjenje ukoliko se te obaveze grubo zanemare. Pored toga, brojni pravilnici o tehničkoj ispravnosti, protivpožarnoj zaštiti i bezbednosti objekata čine dodatni okvir koji upravnik mora poznavati i primenjivati u praksi.
Naravno, ovde je poželjno dodati da: ima slučajeva neodržavanja koje je povereno Gradskom stambenom kao i Vojnoj ustanovi – neki slučajevi su završili na sudu. Proces je dugotrajan ali ponekada se isplati – čekanje i upornost. Mnogo je važno pre nego što se pokrene postupak protiv upravnika, da postoji pisani trag da ste: zahtevali, upozoravali i da ste obaveštavali upravnika o postojećem problemu, a ako je on sve to ignorisao mesecima… Tada možete da se upustite u traženje dokumenata o preduzimanju inicijative, odnosno sprovođenju održavanja, finasijama, ugovorima i tako dalje…
Praksa pokazuje: sve češće prijave dolaze iznutra
Iako su medijski eksponirani slučajevi retki, praksa ukazuje na rast broja prijava koje dolaze upravo od stanara. U nekim slučajevima, upravnici su preusmeravali sredstva s računa stambene zajednice, a u drugim – zanemarivali kvarove i dovodili bezbednost u pitanje. Prijave su često rezultat dugotrajnog nezadovoljstva, a sam proces može potrajati mesecima.
Kako se profesionalni upravnici mogu zaštititi?
Transparentan rad – Sve odluke o trošenju sredstava moraju biti dokumentovane i donete uz saglasnost skupštine stanara.
Ako profesionalni upravnik zgrade zakazuje sastanke i za najmanju sitnicu, i traži da stambena zajednica donosi odluku o svakoj takvoj „sitnici“ – može bezbrižno da spava.
Ako je, pak, stambena zajednica stekla poverenje u svog upravnika, pa on/ona ne mora da saziva sastanke za svaku odluku kako bi efikasnost i agilnost došle do izražaja – to je već druga situacija, jer tada upravnik postupa u skladu sa prethodno datom saglasnošću stanara za takve aktivnosti.
Stanari kao deo kontrole, ne samo kao korisnici
Upravo je aktivno učešće stanara u radu skupštine i nadzoru nad upravnikom najbolja garancija da se nepravilnosti neće dogoditi – ili da će biti brzo otkrivene. Pasivnost stanara ostavlja prostor zloupotrebama, dok informisana i organizovana zajednica može sprečiti većinu problema u korenu.
Zaključak: funkcija s povlasticama, ali i s posledicama
Upravnik zgrade nije samo lice za kontakt – on je lice koje snosi stvarnu, zakonski definisanu odgovornost. Da bi ta funkcija ostala korisna i stabilna, neophodno je njeno profesionalizovanje, edukacija i veće učešće stanara u kontrolnim mehanizmima. Jer upravljanje zgradom nije privatna stvar jednog čoveka – već poverenje čitave zajednice.
Izvori:
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
- Krivični zakonik Republike Srbije.
- Pravilnik o tehničkom održavanju zgrada.
- Pravilnik o zaštiti od požara u stambenim zgradama.
